Prevedere il mondo che uscirà dalla pandemia di Covid-19 è impossibile, poiché siamo ancora in piena emergenza. Però, chi opera in settori che necessitano d’ingenti investimenti e una programmazione sul medio-lungo periodo deve comunque cercare d'intravvedere un percorso anche nella nebbia. Uno di questi settore è l’immobiliare per la logistica, che deve individuare i futuri flussi prima di realizzare nuovi impianti da vendere o affittare. Prologis si sta muovendo e ha già stilato un primo rapporto sull’impatto del coronavirus sul settore, diffuso ad aprile 2020.
Il testo ribadisce che la pandemia di Covid-19 ha pesanti ricadute sull’economia e quindi influenzerà il settore immobiliare a breve termine, anche se non si sa in quale misura. Tuttavia, prosegue il rapporto, “le tendenze strutturali indicano una certa resilienza per gli immobili logistici in questo periodo e oltre, modellando sia il panorama fondamentale che quello degli investimenti. Covid-19 è diventato per molti un catalizzatore per trovare soluzioni che potrebbero diventare permanenti, portando a una riduzione della domanda in alcuni settori immobiliari (per esempio telelavoro / ufficio, e-commerce / vendita al dettaglio)”.
Questa volatilità potrebbe favorire gli immobili per la logistica, grazie per esempio allo sviluppo del commercio elettronico e dell’Industria 4.0 ed è probabile che i mercati dei capitali reagiscano rapidamente. Però conseguenze negative sulla logistica potrebbero arrivare da un periodo prolungato di pandemia. Se la durata sarà relativamente breve, la riduzione della domanda di beni potrebbe subire un rimbalzo al termine dell'emergenza, con effetti positivi anche sulla logistica. Comunque il clienti della logistica immobiliare stanno pianificando sia per una riduzione dell’attività, sia per un successivo aumento dei rifornimenti.
Lo studio di Prologis afferma che “storicamente, questo tipo di volatilità è correlata con una domanda più forte per la logistica immobiliare”, citando i casi della Brexit e della guerra commerciale tra Usa e Cina. Finora la domanda dei beni che passano nella maggior parte delle piattaforme logistiche non è cambiata molto, anche perché consiste in prodotti che soddisfano le necessità quotidiane, di consumo o per forniture mediche.
Per quanto riguarda in specifico il mercato immobiliare, Prologis sottolinea alcuni elementi che potrebbero attenuare l’impatto negativo del coronavirus, tra cui l’aumento delle aspettative sul livello di servizio e termini di locazione più favorevoli, come contratti a lungo termine. Nella supply-chain, Prologis individua tre tendenze dopo l’emergenza: aumento dei livelli delle scorte, crescita ulteriore del commercio elettronico e diversificazione dei luoghi di produzione.
Per quanto riguarda le scorte, potrebbe invertirsi la tendenza degli ultimi decenni a tenerle al minimo, soprattutto per le produzioni a basso costo. Ma l'aumento degli imprevisti (non solo pandemie, ma anche catastrofi naturali e interruzioni del lavoro nei porti) potrebbe portare a un aumento delle scorte in magazzino proprio o di terzi. La pandemia ha aumentato l’uso del commercio elettronico, anche di beni essenziali, e questa tendenza potrebbe rimanere anche dopo.
Infine la Covid-19 ha mostrato la debolezza di avere una concentrazione della produzione in poche aree del mondo, spingendo a un avvicinamento dei siti produttivi ai punti di consumo. Questi elementi pongono la logistica in posizione migliore rispetto ad altri comparti, a condizione di anticipare la resilienza per affrontare una volatilità maggiore.
