Per decenni, il valore di una location logistica è stato misurato soprattutto in base alla posizione geografica, alla vicinanza alle principali arterie di trasporto, all’accessibilità ai mercati di consumo e alla disponibilità di manodopera. Criteri che continuano a essere determinanti, ma oggi gli operatori devono porsi un’altra domanda: un sito disporrà della potenza elettrica necessaria per sostenere le proprie attività e la crescita futura? Con l’avvio dell’elettrificazione del trasporto pesante, l’accesso all’energia sta assumendo un peso sempre maggiore nelle scelte di localizzazione.
Per un’impresa di autotrasporto, introdurre camion elettrici significa ripensare alcuni aspetti dell’organizzazione quotidiana. Non è sufficiente sostituire un veicolo diesel con uno elettrico. Gli operatori devono integrare la ricarica nei percorsi e negli orari già in uso, sfruttando le soste disponibili senza ritardare le operazioni di carico e scarico o le consegne. La questione non è soltanto dove un camion possa ricaricarsi, ma se possa farlo al momento giusto nel corso della giornata lavorativa. La disponibilità di infrastrutture di ricarica adeguate sta quindi diventando parte integrante della pianificazione dei trasporti, con conseguenze dirette sull’efficienza operativa e sulla competitività delle imprese.
Le esigenze cambiano a seconda delle attività svolte. Un deposito dedicato alla distribuzione urbana presenta esigenze diverse da quelle di un polo logistico che serve collegamenti regionali o di lunga percorrenza. Cambiano i tempi di permanenza dei veicoli, la frequenza dei viaggi e la potenza necessaria per ricaricare le batterie. Per questo, le infrastrutture energetiche devono essere progettate in funzione delle effettive modalità operative delle flotte, considerando anche la possibilità che il numero di mezzi elettrici aumenti nel tempo.
Parallelamente, l’evoluzione tecnologica sta facendo crescere il fabbisogno energetico degli stessi magazzini. L’automazione, i sistemi a temperatura controllata e l’elettrificazione delle attrezzature richiedono una disponibilità di potenza che deve essere valutata insieme a quella destinata alla ricarica dei veicoli. Il 2027 Prologis Global Supply Chain Outlook, realizzato in collaborazione con The Harris Poll su oltre 1.800 dirigenti a livello globale, ha rilevato che l’affidabilità dell’approvvigionamento energetico si colloca al primo posto tra i fattori considerati nella scelta della localizzazione degli immobili logistici, davanti all’accessibilità alle infrastrutture di trasporto, alla predisposizione all’automazione e ai canoni di locazione.
In Italia, queste nuove esigenze si confrontano con i vincoli già presenti nel mercato logistico. Nei principali poli logistici, come Milano, Roma e Bologna, la disponibilità di aree idonee è già limitata, mentre i processi autorizzativi e le connessioni alla rete elettrica possono allungare i tempi e aumentare l’incertezza dello sviluppo. La Prologis Research del novembre 2025 ha inoltre individuato tra gli ostacoli che condizionano lo sviluppo immobiliare logistico nel Paese. Di conseguenza, anche un sito con ottimi collegamenti di trasporto e vicino ai clienti può risultare difficile da sviluppare o gestire se la potenza elettrica necessaria non è disponibile al momento opportuno.
L’hub di MercaValencia offre un esempio concreto. Situato vicino al porto di Valencia, è stato sviluppato da Prologis, che ne detiene la proprietà, ed è gestito da PragmaCharge. La struttura è stata progettata in funzione delle esigenze della flotta di PragmaCharge e dei relativi requisiti di ricarica. Sono già operativi 14 punti di ricarica ad alta potenza, mentre la restante capacità sarà attivata progressivamente, secondo un programma che punta al completamento nel 2027. Una volta completata, la struttura di 12.500 metri quadrati disporrà di 50 punti di ricarica ad alta potenza, supportati da una connessione alla rete elettrica da 4 MW già garantita. L’hub è già utilizzato da camion elettrici impegnati su rotte regionali e nella movimentazione di container collegata al porto. La sua rilevanza risiede nel modo in cui localizzazione, capacità elettrica ed esigenze operative sono state considerate insieme, affinché la ricarica possa integrarsi nelle effettive attività di trasporto merci.
Non tutte le strutture logistiche richiedono infrastrutture di questa portata. Il principio generale è però quello di affrontare il tema del fabbisogno energetico fin dalle prime fasi dello sviluppo immobiliare, valutando sia i consumi iniziali sia la domanda aggiuntiva che potrebbe derivare dall’evoluzione delle attività dei clienti. Per chi sviluppa e gestisce patrimoni immobiliari logistici, questo significa instaurare una collaborazione più stretta con gli operatori del trasporto e i gestori delle reti elettriche, perché i tempi di realizzazione degli edifici, di potenziamento della rete e di transizione delle flotte non sempre coincidono. L’elettrificazione del trasporto pesante su strada in Italia procederà gradualmente, con ritmi differenti a seconda delle caratteristiche delle flotte e delle condizioni dei territori. Proprio per questo, la pianificazione delle infrastrutture deve iniziare prima che la domanda di ricarica raggiunga dimensioni significative.
L’accesso all’energia deve entrare fin da oggi nelle decisioni di investimento e nelle scelte di sviluppo degli immobili logistici. Nel tempo, la competitività di un polo logistico dipenderà non soltanto dai collegamenti di trasporto, ma anche dalla capacità della sua infrastruttura energetica di sostenere i veicoli e le strutture che vi operano.
Cristian Oller, SVP, Head of Asset Management Southern Europe, Prologis
