L’immobiliare per la logistica continua a mostrare una notevole attrattiva in Italia e si conferma nel 2024 come uno dei principali obiettivi d’investimento. Secondo l'analisi condotta da Jll, società che opera nella consulenza immobiliare e nella gestione degli investimenti, questo comparto ha registrato circa 1,7 miliardi di euro in investimenti, pari all 17% del totale e ponendosi al terzo posto dopo uffici e retail.
Secondo la ricerca, il 2024 ha visto una prevalenza di operazioni con un valore inferiore ai 25 milioni di euro, che hanno rappresentato circa il 60% del totale. Tuttavia, è stato registrato un rinnovato interesse per le transazioni superiori ai cento milioni di euro, con il 30% dei volumi concentrato in tre grandi operazioni. Inoltre, diversi portafogli sono entrati in fase di negoziazione esclusiva nel 2024, con chiusura prevista nei primi mesi del 2025.
I capitali di tipo Core+ (immobili in aree di pregio con interventi minori per aumentare la redditività) e Value Add (immobili che richiedono ristrutturazioni o riqualificazioni) continuano a dominare il mercato, sostenuti dalla fiducia nelle dinamiche solide del settore occupier (gli occupanti). S’intravedono, tuttavia, segnali di una ripresa dell'interesse verso investimenti di tipo Core (immobili in aree di pregio), grazie all’aggiustamento dei prezzi degli ultimi 24 mesi, che ha portato i rendimenti netti prime al 5,5%.
Il mercato delle locazioni ha registrato un assorbimento di 2,2 milioni di metri quadrati, un dato in calo rispetto all'anno precedente, ma comunque superiore alla media degli ultimi dieci anni. I principali fattori di questa flessione includono tempi di negoziazione più lunghi e un rallentamento dell'attività degli operatori del commercio elettronico. Anche il rallentamento del mercato europeo ha avuto un impatto su quello italiano.
Nonostante ciò, gli operatori della logistica 3PL si confermano i principali in termini di assorbimento, coprendo circa il 50% del totale, seguiti dai dettaglianti tradizionali, che rappresentano il 30%. Oltre il 30% delle operazioni nel 2024 ha riguardato progetti Built-to-Own (costruiti per l’acquisto), in particolare quelli superiori ai 50mila metri quadrati, evidenziando la difficoltà di trovare soluzioni in località non ritenute di pregio ma strategiche per gli operatori.
La ricerca di Jll mostra che il 76% delle operazioni è concentrato nel Nord Italia, il 19% nel Centro e solo il 5% nel Sud. I canoni di locazione si sono mantenuti stabili su base trimestrale, ma nel 2024 hanno mostrato una crescita significativa rispetto all’anno precedente. A Milano e Roma i canoni si attestano a 67 euro/mq, in Veneto a 57 euro/mq, a Bologna a 66 euro/mq e a Torino a 50 euro/mq. Gli assetti per l’ultimo chilometro mantengono canoni prime stabili a circa 110 euro/mq sia a Milano che a Roma.
Nonostante le incertezze, l'attività di sviluppo nel 2024 è rimasta sostenuta, con il completamento di circa due milioni di metri quadrati di progetti, il 70% dei quali di tipo speculativo. Elena Di Biase, Head of Logistics Capital Markets di Jll Italia, spiega che “il quarto trimestre ha confermato l’interesse dei capitali internazionali verso grandi operazioni nel mercato logistico italiano. Il primo trimestre del 2025 si presenta con un backlog (arretrato, ndr) importante, che contribuirà a un aumento dei volumi transati”.
Renato Loffredo, Head of Logistics Last Mile & Industrial Agency, aggiunge che “il 2024 ha confermato la resilienza del settore logistico italiano. Guardando al 2025, sarà fondamentale monitorare l’impatto dell’intensa attività di sviluppo, che potrebbe offrire nuove opportunità agli occupier e influire sulle dinamiche di mercato”.
