Il 24 maggio 2023 Scenari Immobiliari ha presentato il rapporto sul mercato immobiliare della logistica, redatto in collaborazione con la società Sfre. Emerge che nel 2022 l’Italia “si conferma al primo posto per crescita in Europa”, con un incremento degli investimenti del sette percento. In concreto si è superata la soglia dei tre miliardi di euro, con una quota del 25% degli investimenti immobiliari complessivi, portando la logistica al secondo posto dopo gli uffici. Nello stesso anno gli investimenti in immobiliare logistica in Europa sono calati di ben il 15%, toccando i 58 miliardi di euro.
Secondo i ricercatori “l’incremento degli investimenti del comparto logistico nel nostro Paese è stato sostenuto prevalentemente dal progressivo consolidarsi dell’interesse da parte di investitori istituzionali esteri e dalla crescente pressione esercitata dalla domanda rispetto a spazi di qualità situati in mercati complementari ai principali”. La principale area resta il nord, dove si è concentrato l’82% degli investimenti (61% nel nord-ovest e 21% nel nord-est), seguito dal centro col 17%, mentre il sud e le isole raccolgono solo l’uno percento degli investimenti.
Il patrimonio immobiliare italiano ammonta a 46 milioni di metri quadrati, due dei quali si sono aggiunti lo scorso anno, corrispondente a un valore di circa due miliardi di euro. Ciò significa un aumento, in termini di superficie, del 4,5%. Gli immobili per la logistica hanno prodotto nel 2022 un fatturato di circa sei miliardi di euro, con un aumento del nove perento sull’anno precedente. Però per il 2023 è prevista una “sostanziale stabilità” del fatturato, anche se le superfici dovrebbero aumentare di 2,3 milioni di metri quadrati.
Gli autori del rapporto ritengono che il mercato immobiliare per la logistica sia ormai maturo in Italia. Nell’ultimo periodo ha superato la crisi pandemica, ha visto una robusta crescita nel 2021, ha affrontato rischio nel 2022 e ha iniziato il 2023 “con evidente contrazione dei risultati rispetto ai trimestri precedenti”, restando però “una delle migliori asset class immobiliari”. La ricerca precisa che “la capacità di adeguamento della filiera è confermata dall’incremento ponderato, rispetto alla forte discesa degli anni precedenti, dei rendimenti netti a livello nazionale, che si attestano al 5,8 percento, con punte ancora inferiori per le prime locations e per i trophy asset, tra il 4,8 e il 5,7 per cento e ulteriori ribassi per gli immobili last mile”.
Nel 2022, i canoni di locazione sono rimasti pressoché costanti, con differenze a livello territoriale e sono cresciuti più al nord che al centro. I prezzi di acquisto hanno registrato un incremento medio di poco superiore al tre percento, derivante prevalentemente da rendimenti tornati in crescita e dall’aumento a livello nazionale dei canoni medi. Nell’analisi del mercato, la direttrice generale di Scenari Immobiliari, Francesca Zirnstein, si sofferma sull’accorciamento delle filiere logistiche, tramite reshorting, e sullo scenario monetario.
Per quanto riguarda il primo afferma che “il rientro o lo spostamento delle aziende in realtà diverse da quelle scelte negli ultimi vent’anni sta interessando ogni parte di mercato e ogni categoria merceologica e di conseguenza coinvolge a pieno il comparto logistico, direttamente o indirettamente”. Anche l’inflazione svolge un ruolo importante. L’attuale mercato logistico si è sviluppato con un tasso vicino allo zero, ma il suo aumento “sta agendo da acceleratore di ulteriori e nuove trasformazioni”. Zirnstein conclude dichiarando che “il mercato immobiliare nazionale della logistica è solido e maturo ma il suo futuro dipende dalle scelte in innovazione, progettazione, tecnologia, ma anche buona governance, che verranno fatte in questi anni”.
Filippo Salis, amministratore delegato e fondatore di Sfre si sofferma su innovazione e sostenibilità: “Il primo fattore viene spiegato alla luce del fatto che non esiste più una logistica di solo deposito e di solo carico e scarico merci, la logistica attuale utilizza tecnologie avanzate come la robotica e l’automazione dei processi produttivi che snelliscono l’intero apparato. Questi elementi portano al chiaro risultato che determina una notevole - ed a volte persino superiore - importanza del contenuto rispetto al contenitore. La sostenibilità, attraverso il rispetto dei criteri Esg, diventa principio guida nella conduzione di tutta l’attività progettuale - la preliminare, la definitiva, l’esecutiva- e, al contempo, importante leva strategica per le aziende che diventano più competitive sul mercato. Gli interventi su brownfield e la capacità di questi immobili di porsi perimetralmente in un determinato contesto, senza impattarlo troppo, danno la misura di quanto una progettazione integrata possa restituire valore al territorio e beneficio a chi lo vive”.
