Il mercato immobiliare logistico e industriale italiano ha chiuso il primo semestre del 2026 con risultati da record su entrambi gli elementi che lo caratterizzano, secondo le rilevazioni di Jll Italia. Gli investimenti hanno raggiunto 1,25 miliardi di euro (+50% su base annua), pari al 16% dell'intero volume di quelli immobiliari nel Paese. Nello stesso tempo, l'assorbimento delle locazioni è salito a 1,6 milioni di metri quadrati (+72%). Il secondo trimestre ha pesato in modo determinante sul risultato semestrale: circa 800 milioni di euro investiti, di cui oltre il 60% riconducibile alla chiusura di due sole operazioni di portafoglio. Nella composizione per strategia, le operazioni core sono salite al 37% del totale investito dal 14% dello stesso periodo del 2025, mentre le core plus sono passate dal 28% al 31%; insieme, le due strategie rappresentano ormai circa il 70% del mercato. Milano resta il principale polo di attrazione con il 22% degli investimenti complessivi, ma Bologna e Roma si confermano destinazioni sempre più appetibili per gli investitori in cerca di rendimenti superiori. Il rendimento di riferimento resta invece stabile al 5,3%.
Per quanto riguarda l'assorbimento, gli operatori logistici conto terzi restano il principale motore della domanda, con circa il 70% del totale, davanti al retail (18%), al manifatturiero (6%) e, con quote più contenute, al commercio elettronico e agli altri settori. La dimensione media delle transazioni è salita a circa 23mila metri quadrati nel primo semestre 2026, contro una media di 18mila metri quadrati registrata nello stesso periodo tra il 2022 e il 2025. Sul versante dell'offerta, nel corso del semestre sono stati completati quasi un milione di metri quadrati di nuovi spazi logistici, di cui circa il 57% sviluppato in modalità speculativa. Nonostante l'ingresso di questi nuovi volumi, il tasso di sfitto nazionale è sceso a circa il 4%.
Le operazioni sotto i 25mila metri quadrati restano le più numerose, con il 66% del totale, ma incidono solo per il 35% delle superfici assorbite. La fascia compresa tra 25mila e 50mila metri quadrati, pur rappresentando appena il 26% delle operazioni, pesa invece per quasi il 40% dell'assorbimento complessivo, mentre le transazioni sopra i 50mila metri quadrati si sono concentrate nel primo trimestre, riguardando soprattutto operatori logistici conto terzi impegnati in strategie di espansione. Nel secondo trimestre, in assenza di operazioni sopra questa soglia, il mercato ha comunque mantenuto un buon dinamismo grazie alla fascia 25mila-50mila metri quadrati, che ha rappresentato il 27% delle operazioni trimestrali e circa il 50% dell'assorbimento del periodo. Le transazioni più ampie in questa fascia, tra 40mila e 50mila metri quadrati, hanno riguardato prevalentemente aziende del retail e del manifatturiero.
Quanto alle tipologie contrattuali, i contratti di locazione tradizionali restano predominanti con il 75% dell'assorbimento, seguiti dalle locazioni preliminari (15%) e dalle operazioni di utilizzatori proprietari (10%). Sul piano geografico, la macro-area di Milano si conferma il principale hub logistico nazionale, concentrando circa il 60% dell'assorbimento complessivo. I canoni di riferimento sono cresciuti o rimasti sostanzialmente stabili nei principali mercati logistici italiani, con gli aumenti più marcati registrati a Milano e Roma. Il canone sale a 72 euro al metro quadrato l'anno nel capoluogo lombardo e a 70 euro nella Capitale, mentre restano stabili Bologna (67 euro), il Veneto (58 euro) e Torino (50 euro). Nel comparto dell'ultimo miglio, Milano e Roma si attestano a 110 euro al metro quadrato l'anno. Cresce la flessibilità nelle trattative: i periodi di canone azzerato concessi ai conduttori si attestano ora mediamente tra 1,5 e 2 mesi per ogni anno di contratto, contro lo standard precedente di un mese.
Per Elena Di Biase, Head of Logistics Capital Markets di Jll Italia, l’aumento degli investimenti nel semestre conferma l’attrattiva del settore logistico italiano insieme a un atteggiamento selettivo crescente da parte degli investitori, che applicano criteri di valutazione rigorosi sulla difesa delle località e sulla qualità degli assetti, oltre che sulle prospettive di valorizzazione nel medio-lungo termine per le strategie core plus e value add. La dirigente sottolinea inoltre il contributo ancora rilevante degli utilizzatori finali, che continuano a investire direttamente negli immobili funzionali alla propria attività, e prevede per la seconda parte dell'anno la conferma di un approccio concentrato su operazioni coerenti con il profilo di rischio-rendimento degli investitori.
Renato Loffredo, Head of Industrial & Logistics Agency di Jll Italia, aggiunge che la crescita dell'assorbimento non sia dipesa solo da poche operazioni di grandi dimensioni, ma anche da un numero crescente di transazioni di fascia intermedia, segnale di un mercato più maturo. Secondo Loffredo, l'aumento dei canoni di riferimento riflette la solidità dei fondamentali del settore, mentre la maggiore flessibilità nelle trattative consente di rispondere meglio alle esigenze di proprietari e conduttori. Per la seconda parte dell'anno si attende la conferma di queste dinamiche, con un mercato delle locazioni ancora sostenuto da una domanda solida.
A.M.B.
