Nel corso dell’evento Focus Italia, che si è svolto a Milano il 29 gennaio 2026, Prologis ha presentato i risultati operativi del 2025 e le prospettive per il 2026, delineando il ruolo crescente della logistica come infrastruttura critica per la competitività industriale, la resilienza delle catene di fornitura e la transizione energetica. In questo contesto, il gruppo ha confermato una strategia focalizzata su sviluppo immobiliare di qualità, investimenti mirati e integrazione delle soluzioni energetiche negli assetti logistici.
Il quadro di riferimento mantiene fondamentali solidi ma subisce vincoli strutturali rilevanti. Secondo Prologis Research, nel 2026 il mercato logistico europeo dovrebbe mantenere un’elevata attività, con tassi di disponibilità previsti in calo sotto il 5% e una nuova offerta rallentata da complessità autorizzative, costi di costruzione e criticità nelle connessioni alla rete elettrica. In Italia questi fattori si combinano con una crescita sostenuta del commercio elettronico, la cui penetrazione è stimata in aumento da circa l’11% attuale a circa il 14–14,5% entro il 2030, e con una crescente attenzione alla disponibilità di energia come criterio di localizzazione degli insediamenti logistici.
Nel 2025 Prologis ha investito in Italia circa 120 milioni di euro tra nuovi sviluppi e acquisizioni, portando a circa 960 milioni di euro l’ammontare complessivo degli investimenti realizzati nel Paese negli ultimi cinque anni. Nel corso dell’anno ha consegnato o avviato oltre 80mila metri quadrati di nuove superfici, mentre il portafoglio complessivo ha raggiunto oltre 1,8 milioni di metri quadrati distribuiti in 119 edifici nei principali mercati di Milano, Bologna e Roma. Il tasso di occupazione si è attestato al 99,6%, un livello superiore di circa tre punti percentuali rispetto alla media di mercato.
Prologis ritiene il 2025 un anno di consolidamento per Prologis, durante il quale ha svolto un’intensa attività di sviluppo, avviando progetti per circa 100 milioni di euro, oltre il 50% dei quali in modalità realizzato su misura per l’utilizzatore, a conferma di una domanda orientata verso soluzioni personalizzate e ad alta integrazione industriale. Per i nuovi sviluppi, la società ha posto l’accento sulla riqualificazione di aree degradate. A questi si sono aggiunte acquisizioni per circa 25 milioni di euro, con lo scopo di rafforzare ulteriormente il presidio nelle aree a maggiore tensione tra domanda e offerta.
Particolarmente rilevante è l’attività sviluppata nel sud di Milano, uno dei quadranti più vincolati dell’area metropolitana. In questo contesto si inserisce l’avvio dei lavori di Carpiano DC1, struttura logistica e industriale realizzata su misura per Cedaspe, società italiana del gruppo Maschinenfabrik Reinhausen. Il progetto, avviato a fine dicembre 2025, sorge lungo il corridoio SP40 Melegnano–Binasco, a soli due chilometri dall’autostrada A1, su quello che rappresenta l’ultimo lotto disponibile a destinazione logistica nell’area di Carpiano.
Carpiano DC1 prevede la realizzazione di un edificio monoutente di circa 10.500 metri quadrati, con circa 9.012 metri quadrati destinati a magazzino e 1.494 metri quadrati a uffici. La consegna è prevista entro agosto 2026, con avvio delle attività a settembre. L’immobile è progettato secondo standard industriali elevati, con altezza utile di 12,5 metri, otto baie di carico, piazzale di manovra di circa 35 metri e un profilo flessibile, predisposto per future riconfigurazioni. Sono previste inoltre aree a temperatura controllata a supporto delle attività di produzione, assemblaggio e test dei componenti per trasformatori. Il nuovo sito consentirà a Cedaspe di accorpare due strutture industriali esistenti, oggi localizzate entro un raggio di tre chilometri, in un unico complesso moderno realizzato su misura.
Sempre nell’area milanese, nel 2025 la società ha avviato anche i progetti Pozzuolo DC4, per circa 9.853 metri quadrati, e rafforzato la presenza attraverso le acquisizioni di Carpiano DC2, pari a 14.000 metri quadrati, e Vimodrone DC1, di circa 8.350 metri quadrati. Nell’area di Piacenza sono iniziati i lavori per Piacenza DC8 e per lo sviluppo speculativo di Piacenza DC11, mentre nel Lazio è proseguito lo sviluppo speculativo di Tor Cervara DC1, a supporto della crescente domanda nell’area metropolitana di Roma.
La sostenibilità energetica rappresenta uno degli assi della strategia del gruppo. In Italia Prologis sta portando avanti il programma SolarSmart, che prevede l’installazione d’impianti fotovoltaici sugli edifici del portafoglio. A fine 2025 la capacità rinnovabile complessiva ha raggiunto circa 24 MWp, comprendendo impianti di proprietà e installazioni di terze parti su assetti Prologis, con una riduzione delle emissioni superiore a 8.000 tonnellate di CO2 all’anno. Tra i progetti più importanti figura lo sviluppo a Lodi DC8 del più grande impianto fotovoltaico per autoconsumo mai realizzato dal gruppo in Europa, con una capacità di 5 MWp.
Accanto allo sviluppo immobiliare, nel 2025 è cresciuta anche l’attività di Prologis Essentials Operations, la piattaforma che riunisce soluzioni integrate per migliorare efficienza energetica e dotazioni operative dei magazzini. Nel corso dell’anno sono stati supportati 53 progetti, per un totale di 7,8 milioni di euro di investimenti da parte dei clienti, con un aumento del 19% rispetto al 2024. Per il 2026 è prevista una crescita di circa il 10%, sostenuta da una pipeline già definita e dal rafforzamento della squadra tecnica locale.
Sul fronte delle iniziative sociali e d’integrazione con il territorio, il programma PARKlife ha proseguito nel 2025 con nuovi interventi di arte urbana e servizi nei parchi logistici, oltre all’inaugurazione del secondo Prologis Sports Center a Piacenza e all’ampliamento di quello dell’Interporto di Bologna. Nel 2026 sono previste ulteriori estensioni delle strutture sportive e l’ampliamento delle visite guidate gratuite anche ai parchi di Roma.
Anna Maria Boidi
