Il settore immobiliare per la logistica, il commercio e l’industria resta un pilastro dell’economia reale e un attrattore privilegiato per i capitali, confermandosi come uno degli ambiti più resilienti e con le migliori prestazioni nel panorama italiano. Lo attestano i dati del primo semestre 2025 diffusi da Jll, società di consulenza specializzata nel comparto: investimenti complessivi per circa 800 milioni di euro, pari al 15% del totale nazionale, con una crescita annua del 66%. Un risultato che mette in evidenza l’interesse costante degli investitori per un’attività strategica, anche in un contesto d’incertezza macroeconomica e selettività delle scelte allocative.
Ha trainato i risultati il primo trimestre dell’anno, periodo durante il quale si sono chiuse alcune operazioni rilevanti, tra cui due portafogli immobiliari del valore superiore ai 200 milioni di euro ciascuno, che da soli hanno sommato il 70% dei volumi totali. La restante parte delle transazioni si è mantenuta sotto la soglia dei 50 milioni. La riduzione del rendimento netto prime, ora al 5,4% (10 punti base in meno rispetto al trimestre precedente), è la conferma di una crescente fiducia nella solidità del mercato italiano da parte degli investitori. Nonostante un approccio prudente e selettivo – orientato alla qualità costruttiva, alla posizione geografica e al potenziale di valorizzazione degli assetti – l’interesse resta trasversale lungo tutto lo spettro del rischio, con capitali Core+, Value Add e opportunistici attratti soprattutto da immobili con margini di miglioramento o posizionati in aree strategiche.
Dal lato degli utilizzatori, il mercato ha registrato un assorbimento di circa 950 mila metri quadrati, con una domanda che resta solida pur in un contesto di maggiore cautela nelle decisioni strategiche di espansione. Il rallentamento dell’assorbimento rispetto agli anni record precedenti appare fisiologico, legato anche alla temporanea assenza di transazioni di grande dimensioni: oltre il 70% dei contratti stipulati nel semestre ha riguardato superfici inferiori ai 25 mila mq. Il Nord Italia si conferma baricentro del comparto, con il 73% delle locazioni totali, seguito dal Centro (17%) e dal Sud (10%). Gli operatori della logistica conto terzi continuano a rappresentare la componente predominante della domanda, coprendo il 50% del totale, seguiti dal commercio (24%) e, in crescita, dal settore manifatturiero (20%).
I canoni prime per gli immobili di grado A hanno registrato un incremento in città chiave come Milano (70 €/mq), Roma (69 €/mq) e Bologna (67 €/mq), mentre sono rimasti stabili in Veneto (58 €/mq) e Torino (50 €/mq). I valori per il cosiddetto "ultimo miglio" si mantengono elevati: circa 110 €/mq a Milano e Roma, con punte superiori in presenza di personalizzazioni per operazioni su misura. Il tasso di sfitto per gli immobili di nuova generazione è salito leggermente al 4,5%, valore comunque considerato fisiologico. L’attività di sviluppo si mantiene robusta: oltre un milione di metri quadrati completati nel semestre, di cui oltre la metà realizzati in modalità speculativa, a dimostrazione di una fiducia generalizzata nell’assorbimento futuro degli spazi.
“La compressione dei rendimenti prime riflette una rinnovata fiducia nel mercato italiano, che continua ad attrarre capitali grazie alla resilienza del comparto e alla crescente domanda di asset di qualità”, spiega Elena Di Biase, responsabile della divisione Logistics Capital Markets di Jll Italia. Anche sul fronte locazioni si guarda con fiducia alla seconda metà dell’anno. “Dopo una contrazione fisiologica del take-up nel primo semestre ci attendiamo una ripresa nella seconda parte del 2025, grazie ai numerosi progetti in fase di completamento e ai bandi in corso”, aggiunge Renato Loffredo, responsabile Logistics Agency & Data Centre di Jll Italia.
