La logistica rimane un pilastro fondamentale del mercato immobiliare italiano, dimostrando resilienza e dinamismo anche nel 2023, un anno contrassegnato da un contesto macroeconomico complesso. I dati sono forniti dalla nona edizione del Real Estate Data Hub, analizzati dai Centri Studi di RE/Max Italia e di Avalon Real Estate insieme all’Ufficio Studi di 24Max. La relazione evidenzia come nel 2023 il settore logistico abbia assorbito investimenti per quasi 1,7 miliardi di euro, rappresentando il 27% dell'intero volume di mercato, consolidandosi così come la principale asset class del settore immobiliare in Italia. Il forte impulso viene dalla crescente domanda nel settore del commercio elettronico, che richiede una gestione sempre più efficiente della supply chain per rispondere alla necessità di consegne rapide.
Il settore ha mostrato una particolare vitalità nel rispondere alle nuove esigenze di mercato, adattandosi rapidamente e favorendo la saturazione degli immobili esistenti con una domanda che continua a superare l'offerta. Ciò ha spinto gli headline rent al rialzo, previsione che si estende anche al 2024, soprattutto nei segmenti legati alle consegne nell’ultimo chilometro. Tale crescita è trainata principalmente dai settori farmaceutico, alimentare e manifatturiero.
La sostenibilità e l’innovazione tecnologica, in particolare l’uso dell’intelligenza artificiale e l'automazione, dominano il panorama logistico, trasformando il settore in un modello di efficienza e minor impatto ambientale. La tendenza della logistica verde è emersa con forza, con un aumento degli investimenti in soluzioni che riducono le emissioni di carbonio e migliorano le prestazioni degli immobili, riflettendo un incremento dei canoni di locazione.
Il rapporto offre anche uno sguardo alle dinamiche regionali, sottolineando come Milano, Roma e Bologna continuino a essere le città di maggiore interesse per gli investimenti nel settore logistico, mentre si apre un nuovo capitolo per il Sud Italia. Quest'area, nonostante sfide legate a infrastrutture meno sviluppate e una dinamica economica meno fervida, offre opportunità uniche, grazie ai suoi porti strategici (come Napoli, Bari e Gioia Tauro) e all'aumento della presenza del commercio elettronico. In particolare, in Campania la domanda di spazi logistici è in aumento e si rivolge prevalentemente a immobili verdi. Va evidenziato che a livello nazionale, solo il 15% delle piattaforme logistiche è verde, e questa percentuale diminuisce ulteriormente nel Sud.
Nel centro-nord si conferma l’andamento positivo di Milano, che continua a essere la località preferita per gli investimenti. Il valore del prime rent nell’area metropolitana milanese e nelle zone circostanti al capoluogo si è mantenuto costante. Per quanto riguarda gli assetti logistici tradizionali, il prime net yield si attesta intorno al 5,50%, consolidando una stabilizzazione dei rendimenti netti lungo il 2023.
Nell’area metropolitana di Roma, si registra una sempre maggiore richiesta di spazi e l’urgente necessità di integrare lo stock già esistente. Le zone cruciali per la logistica sono concentrate negli hub vicini al grande raccordo anulare. L’offerta risulta appena sufficiente per soddisfare la domanda, con un tasso di occupazione che si avvicina al 100%. I canoni per la logistica tradizionale e quella dell’ultimo chilometro sono rimasti costanti nella seconda parte del 2023, rispettivamente attorno ai 65 e i 105 euro al metro quadrato l’anno.
Bologna, con la sua collocazione geografica strategica nel cuore dell’Italia settentrionale, rappresenta un fondamentale nodo per il trasporto merci nella regione. Grazie alla sua vicinanza ad autostrade e linee ferroviarie e alla presenza dell’aeroporto internazionale, la città si distingue come un punto cruciale per le attività di stoccaggio e trasporto. I canoni per immobili di grado A toccano i 64 euro al metro quadrato l’anno, mentre il prezzo di vendita medio risultante dagli annunci presenti nella provincia di Bologna è pari a 596 euro al metro quadrato.
Al sud, Palermo, Messina e Catania emergono come i principali centri logistici della Sicilia grazie alla loro posizione strategica nell’infrastruttura di trasporto dell’isola, rappresentando nodi cruciali nella rete di collegamenti terrestri, marittimi e aerei. Il mercato logistico della regione è caratterizzato prevalentemente dall’operato di investitori locali, non avendo ancora attirato interesse da parte di investitori istituzionali. A Palermo gli hub sono dislocati in prossimità delle due arterie stradali, con un’offerta scarsa se non inesistente. Il Real Estate Data Hub conclude che per il 2024 è prevista un'ulteriore crescita del settore logistico, sostenuta da una forte domanda e dall’adozione di tecnologie avanzate.
