In Italia cresce la domanda di magazzini di alta qualità per attività di logistica ma gli immobili "di pregio" a disposizione sono ridotti al minimo. Benjamin Grynfas, senior development director per l'Italia dello sviluppatore immobiliare IDI Gazeley, spiega che "c'è una grande richiesta di immobili a uso logistico da parte di operatori anche internazionali e noi stessi saremmo propensi a investire almeno cento milioni di euro l'anno. Quello che manca è il prodotto. Per questo stiamo lavorando anche per cercare soluzioni sul fronte della riqualificazione di ex aree industriali da riconvertire ad aree logistiche".
Spesso, però, questo genere di aree richiedono ingenti investimenti per la bonifica o comunque per interventi di riqualificazione e smaltimento rifiuti. "Un valore aggiunto di molte aree industriali dismesse è ad esempio la vicinanza agli assi viari principali del Paese, sia autostradali che ferroviaria" precisa ancora Khafi Grynfas.
IDI Gazeley in questo momento di mercato in cui "i prezzi si stanno allineando a un mercato che è cambiato" (tradotto: stanno tornando ragionevoli), intende allargare il proprio portafoglio immobiliare gestito e per fare questo si muoverà in due direzioni: sviluppo di nuovi centri logistici e acquisizioni di immobili già esistenti con on focus particolare sulle aree intorno a Milano (l'area cosiddetta "Grande Milano') e nel nord-est Italia. Khafi Grynfas sottolinea però che "l'elevata domanda riguarda in particolare gli immobili di grado A, quelli cioè più moderni e meglio attrezzati. Per questo tipo di magazzini la vacancy è scesa notevolmente, probabilmente al di sotto del 10% degli immobili disponibili sul mercato, e attualmente si attesta intorno a un livello fisiologico vicino al 5%".
Anche secondo le ultime rilevazioni di Jones Lang Lasalle la dinamica del mercato degli investimenti per la logistica rimane fortemente influenzata dalla carenza di prodotto. Gli analisti della società d'intermediazione immobiliare sostengono che "i volumi totali registrati nella logistica nel primo semestre del 2015 ammontano a circa 154 milioni di euro, il 50% di quelli registrati nello stesso periodo del 2014. Tuttavia questo limitato volume transato non segnala una diminuzione di interesse verso il mercato italiano ma è piuttosto la risultante della limitata offerta di prodotto. Il dato positivo è che nel corso dei prossimi mesi ci si aspetta la finalizzazione di alcune operazioni, anche di importi rilevanti, da parte di investitori internazionali. Alla luce di questo contesto i rendimenti netti prime nel Q2 2015 sono diminuiti in tutte le macro aree raggiungendo fra gli altri a Milano il 7,15% e a Roma il 7,40%".
Nicola Capuzzo
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