Gli spazi commerciali si trasformeranno in piattaforme logistiche? Potrebbe avvenire, almeno in alcuni casi, se proseguirà una tendenza rilevata dall’inizio della pandemia di Covid-19 ma potrà coinvolgere soprattutto i grandi centri commerciali. Lo mostra una ricerca diffusa il 4 novembre 2020 da Prologis sulla conversione del retail e che esordisce affermando: “Il Covid-19 ha concentrato in meno di cinque mesi più di cinque anni d’evoluzione del panorama del settore retail”. Ma che cosa sta sta succedendo? Tutto parte dal forte aumento del commercio elettronico innescato dalla pandemia che a livello globale raggiungerà nel 2020 il valore di 340 miliardi di dollari. “Questa crescita genera una notevole richiesta nel settore immobiliare logistico, dato che l’e-commerce richiede uno spazio circa tre volte superiore rispetto alla distribuzione nazionale”.
Oltre ad aumentare la richiesta di spazi logistici, il commercio elettronico riduce quella degli spazi dedicati alla vendita fisica, spingendo quindi gli operatori di quest’ultima di convertirli a usi logistici o addirittura ad abitazioni multifamiliari. Ma tale conversione, precisa Prologis, non è semplice perché dipende da quattro fattori: economico, politico, fisico e legale. Inoltre, le riconversioni cambiano secondo il tipo di retail. Quella dei centri commerciali al chiuso sarà la più duratura nei prossimi anni, ma anche la più complessa, mentre il fenomeno avverrà in modo minore per i centri commerciali all’aperto.
Secondo la ricerca, la conversione potrebbe interessare da 400mila a 900mila metri quadrati l’anno, ma non tutti i siti sono adatti alla logistica. Devono avere una dimensione minima di 32-40mila metri quadrati e devono avere abbastanza spazio esterno per la movimentazione e il posizionamento dei camion per carico e scarico. Prologis conclude che sarà più frequente la conversione nella logistica di grandi centri commerciali piuttosto che siti di retail. In concreto, Prologis prevede di raggiungere negli Stati Uniti una superficie di spazi per la logistica di 929 milioni di metri quadrati entro il 2030, le conversioni da retail al settore della logistica rappresenterebbero meno dell'1%.
