“In Italia nel corso del 2020 si è assistito a un mercato immobiliare della logistica a due velocità: settori come l’industria farmaceutica, l’ecommerce e il food hanno dimostrato disponibilità e interesse a fare nuovi investimenti e a spendere di più per avere nuove location, altri segmenti come automotive, fashion ed elettronica al di fuori dei canali del commercio elettronico hanno sofferto molto”: in questa frase è racchiuso il riassunto del 2020 e le prospettive dei breve termine del mercato immobiliare a supporto del trasporto e della logistica delle merci descritto da Sandro Innocenti, country manager in Italia dello sviluppatore immobiliare Prologis.
Se ai primi l’azienda ha cercato di mettere a disposizione nuovi spazi e nuove strutture adatte alle ultime esigenze dettate dal mercato, alle richieste di aiuto che sono arrivate dai secondi ha cercato di dare risposte coerenti con quello che è stato l’approccio coordinato di Prologis anche in altre parti d’Europa e del mondo. “L’ecommerce, il food e il pharma sono i tre settori sui quali Prologis ha deciso di puntare maggiormente perché garantiscono stabilità e sono meno soggetti a fattori esogeni nel corso del tempo2, ha precisato Innocenti nel consueto incontro di inizio anno con la stampa.
Il concetto sembra essere questo: pandemie, tensioni internazionali, crisi economiche o altro non impattano in maniera significativa sull’andamento del mercato alimentare, del commercio elettronico e dell’industria farmaceutica, dove la crescita sembra costante. Il farmaceutico ora è alimentato anche dalla distribuzione dei vaccini. C’è poi un altro filone dove Prologis ha iniziato a puntare con convinzione ed è quello della logistica urbana, vale a dire strutture strutture logistica per la distribuzione delle merci da parte dei corrieri espresso o dei marketplace a ridosso dei maggiori centri urbani.
“Questo è il motivo per cui nel corso del 2020 abbiamo investito in progetti che costano di più e abbiamo deciso di dismettere un paio di immobili standard. Fra gli immobili che consideriamo ad alto valore aggiunto ci sono quelli che rientrano nella city logistics”, ha aggiunto Innocenti. “La logistica è il nuovo centro commerciale. Invece che spostarsi mezzi e persone verso i centri commerciali è la logistica ormai che consegna a casa i prodotti acquistati”. Secondo il numero uno di Prologis in Italia questa evoluzione è un processo ineludibile.
Più in generale nell’anno appena trascorso il mercato “è stato dei landlord” (ossia i proprietari degli immobili) che in questo momento storico hanno maggiore potere contrattuale rispetto ai conduttori. “Si affitta molto e si affitta bene” ha affermato Marco Colombo, leasing officer di Prologis Italia, ricordando che il parco magazzini sotto il loro controllo è di circa un milione di metri quadrati e che “il tasso di occupazione è prossimo al 99%”.
Non solo: “Il rent growth (l’aumento dei canoni al mq) è in crescita del 22,6% nell’area di Roma, del 12,5% a Bologna e del 16,6% a Milano e dintorni. Questo perché la domanda di magazzini con determinati standard è stata maggiore rispetto all’offerta di spazi disponibili sul mercato”, ha precisato ancora Colombo. Gli attori principali cui si deve questa spinta sono food retailer, pharma 3PLs e corrieri.
Nell’anno appena trascorso due sono state le dismissioni di immobili a uso logistica completate da Prologis per complessivi 47 milioni di euro (ad Anagni e a Brembate), i nuovi sviluppi hanno riguardato Milano, Bologna e Cassina de’ Pecchi per circa 81 milioni mentre le nuove acquisizioni di immobili hanno sono state finalizzate a Cadriano (Bologna) e a Monterotondo per un totale di 16 milioni di euro.
Nicola Capuzzo
