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    L’immobiliare logistico riprende in Italia


    La crisi del mercato immobiliare, iniziata nel 2008, sembra essere finita e fra i settori a maggiore potenzialità di crescita c'è la logistica, anche grazie alla diffusione esponenziale dell'e-commerce. Sul futuro del settore si sono confrontati a Milano operatori italiani e stranieri, nell'ambito del convegno "Il futuro dell'immobiliare logistico in Italia: la parola ai protagonisti", organizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con Idi Gazeley Brookfield Logistics Properties.
    Clara Garibello (Scenari Immobiliari) ha fornito alcune anticipazioni sul "Rapporto 2015 sul mercato immobiliare della logistica" di prossima pubblicazione, mettendo in luce come il 2014 sia stato per il mercato immobiliare della logistica un anno di vero e proprio cambio di passo. La quantità di superficie scambiata è stata di poco superiore ai due milioni di metri quadrati, contro appena poco più di 1,8 milioni di metri quadrati del 2013. Protagonisti del mercato sono stati in primis gli investitori istituzionali.
    I dati presentati da Scenari Immobiliari hanno puntato i riflettori sulle caratteristiche della domanda di settore, che è ormai prevalentemente di sostituzione, in funzione dell'aumentato fabbisogno di metrature a seguito dell'ampliamento dell'attività. Aumentano anche le dimensioni medie richieste, che ormai oscillano fra i 15mila e i 20mila metri quadrati (a fronte dei 3500-7500 del passato). L'esplosione dell'e-commerce ha giocato un importante ruolo nell'aumento delle esigenze di superfici più ampie da parte degli operatori: gli immobili non sono più meramente spazi di stoccaggio, ma si stanno progressivamente trasformando in spazi di vendita.
    Quindi, non semplicemente più ampie superfici, ma spazi di livello qualitativo maggiore, più versatili e meglio posizionati lungo le principali direttrici di collegamento sia all'interno del Paese che verso l'Europa. In questo quadro, sebbene l'aumento della quantità di metri quadrati scambiati nel 2014 sia stato significativo (più 13,7%), l'assorbimento è leggermente diminuito, dovuto al forte incremento dell'offerta (più 19%). Proprio l'offerta abbondante costituisce il maggior disequilibrio del mercato.
    In Lombardia si concentra la quota più elevata di spazi a uso logistica in Italia, con oltre 4,6 milioni di metri quadrati di superficie messa sul mercato, in vendita o in locazione. L'interesse per il comparto fa ben sperare nel mantenimento del trend positivo. Tuttavia, l'offerta abbondante e inadeguata costituisce un freno allo sviluppo del mercato. Il rischio è quello di assistere a una forte polarizzazione, sia in termini di qualità che di quotazioni di mercato.
    Le previsioni per il biennio in corso sono positive, ma prudenti: il fatturato dovrebbe aumentare del 2,5% nel 2015 e del 3,7% nel 2016. Anche le quotazioni dovrebbero concludere il lungo ciclo di discesa, per iniziare una lenta risalita. Tra le zone a maggior potenziale di crescita dei prezzi medi di vendita Verona, che guida la classifica seguita da Milano e Genova. In generale, il mercato immobiliare della logistica rimarrà rafforzato dalle dinamiche positive dei servizi svolti al suo interno, che sono in costante evoluzione.

    Nicola Capuzzo

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