Il mercato immobiliare italiano continua a crescere a ritmo sostenuto, registrando nel primo semestre del 2024 un volume di investimenti pari a 3,5 miliardi di euro, con un incremento annuo di oltre il 65%. A dare un importante contributo a questa crescita è stato il settore della logistica, ormai da diversi anni considerato un asset class consolidato. Questo comparto ha registrato nel periodo un volume di investimenti pari a 470 milioni di euro, rappresentando il 14% del totale degli investimenti nel mercato immobiliare nazionale, con rendimenti netti che si attestano attorno al 5,5%.
Secondo uno studio condotto da Scenari Immobiliari, presentato durante il 32° Forum di Rapallo in collaborazione con Assologistica, il settore della logistica in Italia è ancora fortemente attrattivo per gli investitori, grazie anche a un tasso di sfitto (vacancy rate) che si aggira attorno al 2%, ben al di sotto della media europea. Nelle aree più dinamiche, considerate “prime location”, questo tasso è vicino allo zero.
Francesca Zirnstein, direttrice generale di Scenari Immobiliari, sottolinea come l’attenzione verso strutture conformi ai criteri Esg e di grado A, oltre alle politiche di reshoring, sta aumentando la pressione sul mercato immobiliare logistico, con canoni di locazione in costante crescita e punte che raggiungono i 67 €/mq/anno.
Nonostante le ottime prestazioni del settore, la consapevolezza generale sulle potenzialità e l'importanza del comparto immobiliare logistico è ancora limitata. Umberto Ruggerone, presidente di Assologistica, evidenzia come le normative nazionali e locali spesso presentino lacune, rendendo più complesso il pieno sviluppo di un settore che, pur essendo considerato "ancillare", ha un peso rilevante sull'intera catena del valore logistica. Ruggerone sottolinea l’importanza di approcci razionali e programmati per sfruttare le opportunità offerte da questi investimenti, evitando di subire solo gli impatti negativi derivanti da uno sviluppo disordinato.
La crescita dei costi di locazione e la carenza di terreni edificabili stanno orientando gli investitori verso soluzioni di rigenerazione urbana, recuperando aree dismesse o ex industriali. Questo fenomeno è in linea con l’obiettivo nazionale di ridurre il consumo di suolo e promuovere uno sviluppo sostenibile. Le zone più interessate sono prevalentemente nel nord Italia, con la Lombardia e il contesto metropolitano di Milano a fare da traino. Tuttavia, si sta registrando un aumento di interesse anche verso territori emergenti, considerati in passato secondari ma oggi protagonisti di investimenti significativi.
La pressione sui territori periferici, una volta considerati di secondo piano, è evidente. L'incremento degli investimenti si accompagna alla necessità di dialogare con il territorio, utilizzandone le infrastrutture come risorsa e puntando su un’integrazione efficiente e sostenibile. Qui si inserisce lo sviluppo del light industrial, con strutture capaci di riqualificare ex aree industriali e ridurre l'impatto ambientale, avvicinando la logistica al consumatore finale.
Il sistema infrastrutturale gioca un ruolo chiave nella crescita del settore logistico. La presenza di reti intermodali efficienti, che integrano autostrade, ferrovie, porti e aeroporti, è essenziale per il consolidamento del comparto e per favorire una crescita economica diffusa. Investimenti in infrastrutture territoriali non solo portano benefici locali, ma generano un effetto espansivo sull'intera economia nazionale. In particolare, il trasporto ferroviario rappresenta una risorsa cruciale.
