La guerra in Ucraina e le sue conseguenze economiche in Europa non sembrano aver scalfito le attività immobiliari per la logistica. Lo mostra una rapporto di Jll, secondo cui nei primi nove mesi del 2022 in questo settore sono stati investiti 2,7 miliardi di euro nel territorio nazionale, con un aumento del 53% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Da gennaio a settembre sono state concluse 51 transazioni, con un valore medio di 53 milioni di euro. L’area milanese è al primo posto, seguita da Torino, Bologna e il Veneto.
Crescono anche le locazioni, dove nei primi nove mesi si registrano 115 transizioni che hanno riguardato una superficie complessiva di circa due milioni di metri quadrati. Resta ancora un forte interesse verso gli spazi di ampie dimensioni, perché il 44% dei contratti riguarda superfici superiori a 15mila metri quadrati. Ma cresce anche la logistica urbana, col 34% delle transazioni relative a superfici inferiori a 10mila metri quadrati. Anche in questo caso guida il mercato l’aera milanese, dove si registrano 54 transazioni per complessivi 963mila metri quadrati.
La domanda di locazioni si rivolge prevalentemente agli assetti di grado A, che raccolgono il 92% delle richieste. La maggior parte di queste (il 59%) viene da operatori della logistica 3PL, seguite dal retail e Gdo ( 21%), mentre rallenta il settore del commercio elettronico (5%). La crescente domanda di spazi sta spingendo i canoni verso l’alto, considerando anche la scarsa disponibilità di aree.
I canoni aumentano a Milano, Roma e Bologna, che li hanno portati rispettivamente a 59 euro per mq/pa a Milano e a Roma e a 57 euro per mq/pa a Bologna. Anche i canoni prime per gli assetti di ultimo miglio hanno registrato un aumento a Milano e a Roma (110 euro per mq/pa). Milano ha mostrato una crescita del 17% rispetto all'ultimo trimestre e del 29% su base annua, mentre Roma ha registrato un incremento del 17% su base trimestrale e del 22% su base annua. Dopo un periodo di compressione, anche i rendimenti hanno subito una crescita a partire dal secondo trimestre dell’anno (seppur al di sotto dei livelli raggiunti nel terzo trimestre del 2021), con Milano, Roma, Bologna e Veneto al 4,45% e Torino al 5,05%. I rendimenti sugli assetti ultimo miglio sono invece rimasti stabili a 4,15%.
“Gli investitori mantengono una visione positiva sui fondamentali del mercato, alla luce del dinamismo del settore in termini di domanda e canoni di locazione”, spiega Elena Di Biase, Head of Logistics Capital Markets. “In tale contesto, l'interesse degli investitori rimane per immobili core ma anche per immobili che offrono opportunità di reversion e riposizionamento in ottica Esg. D’altra parte il contesto geopolitico e le implicazioni finanziarie in termini di debito e incertezza rendono più cauti gli investitori, anche a valle di un anno già soddisfacente dal punto di vista dei volumi investiti come dimostrano i dati al terzo trimestre”.
