Il mercato immobiliare logistico e industriale italiano apre il 2026 con risultati che non hanno precedenti sul fronte delle locazioni. Nei primi tre mesi dell'anno, l'assorbimento di superfici ha raggiunto circa 860mila metri quadrati, segnando una crescita del 78% rispetto allo stesso periodo del 2025. Il dato emerge dall'analisi trimestrale condotta da Jll, società attiva nella consulenza immobiliare e nella gestione degli investimenti, e colloca questo primo trimestre come il più dinamico mai registrato per il settore. Hanno determinato in larga misura le strategie espansive degli operatori di logistica conto terzi, che nel trimestre hanno rappresentato oltre l'85% dell'assorbimento complessivo. Il restante 15% è distribuito tra commercio al dettaglio, manifattura e commercio elettronico, comparti che hanno visto ridursi la propria quota relativa rispetto ai periodi precedenti.
Un elemento importante nella composizione del dato riguarda il ritorno delle operazioni di grandi dimensioni. Nel trimestre sono state concluse quattro transazioni da parte di operatori 3PL al di sopra dei 50mila metri quadrati, di cui due superiori ai 100mila metri quadrati. Queste sole quattro operazioni hanno generato circa il 40% dell'assorbimento totale, per un totale di circa 350mila metri quadrati.
La distribuzione per dimensione delle transazioni mostra una struttura duale del mercato. Quelle sotto i 25mila metri quadrati rimangono le più numerose, pari a circa il 60% in termini di numero di contratti, ma pesano solo per il 25% dei metri quadrati assorbiti. La fascia intermedia, tra 25mila e 50mila metri quadrati, ha inciso per circa il 30% delle operazioni concluse. Sul fronte della tipologia contrattuale, i contratti di locazione hanno rappresentato il 75% dell'assorbimento, seguiti dalle locazioni in fase di sviluppo, pari al 24%, mentre la quota degli utilizzatori proprietari è risultata contenuta nel trimestre. La concentrazione geografica dell'attività rimane marcata: oltre il 60% dell'assorbimento si è concentrato nella macro-area di Milano, che conferma il proprio ruolo di polo attrattivo primario per il settore logistico nazionale.
Per quanto riguarda i canoni di fascia primaria, il trimestre ha registrato una sostanziale stabilità nei principali mercati, con incentivi standard invariati, salvo alcune eccezioni in micro-mercati con dinamiche favorevoli ai conduttori. Milano si conferma a 70 euro al metro quadrato all'anno, con previsioni di crescita attese per il trimestre successivo. Roma si attesta a 69 euro al metro quadrato, Bologna a 67 euro. Il Veneto si posiziona a 58 euro al metro quadrato e Torino a 50 euro. Per gli immobili destinati alla distribuzione urbana di prossimità, i canoni di riferimento rimangono stabili sia a Milano sia a Roma intorno ai 110 euro al metro quadrato, con possibili aumenti per gli assetti realizzati su misura per l'utilizzatore nell'ambito di operazioni specifiche.
Nello sviluppo di nuovi impianti, nel primo trimestre 2026 sono stati completati oltre 300mila metri quadrati di nuovi spazi, di cui oltre il 30% di tipo speculativo, una quota in contrazione rispetto alla media trimestrale dei periodi precedenti. La crescita dell'assorbimento ha contribuito a ridurre il tasso di sfitto complessivo a livello nazionale, che si attesta intorno al 5%.
Parallelamente all'attività locativa, l’andamento degli investimenti ha mantenuto un profilo attivo nel primo trimestre, con un volume complessivo di circa 430 milioni di euro, pari a circa il 12% del totale degli investimenti immobiliari registrati nel periodo. Il dato incorpora però una contrazione di circa il 30% su base annua rispetto al primo trimestre del 2025, quando il mercato beneficiò di un rilevante accumulo di transazioni a portafoglio.
Nel trimestre appena concluso hanno prevalso operazioni d’importo mediamente inferiore, con una composizione qualitativa orientata verso gli assetti a profilo di rischio contenuto, che hanno rappresentato il 40% dei volumi. È importante anche la percentuale delle acquisizioni da parte di utilizzatori finali, pari al 30% del totale. Il rendimento di riferimento rimane stabile al 5,3%, dopo la lieve compressione registrata nel quarto trimestre del 2025, in un contesto caratterizzato da incertezze legate al quadro macroeconomico e geopolitico internazionale.
"Il primo trimestre dell'anno conferma il dinamismo nel mercato degli investimenti logistici. Stiamo osservando un buon livello di attività e d’interesse anche da parte degli investitori a profilo di rischio contenuto" spiega Elena Di Biase, responsabile del capital markets logistico di Jll Italia. "Questo orientamento positivo sta incoraggiando i proprietari degli immobili a portare nuovo prodotto sul mercato, sostenendo una pipeline di operazioni di qualità per i prossimi mesi". Renato Loffredo, responsabile dell'agenzia logistica e dei data center di Jll Italia, aggiunge che “il mercato delle locazioni ha iniziato il 2026 con una forte accelerazione, registrando un risultato senza precedenti nel primo trimestre. Le politiche espansionistiche dei 3PL hanno contribuito in maniera rilevante al raggiungimento di questo risultato. È un chiaro sintomo che il mercato continua ad avere fondamentali solidi".
Antonio Illariuzzi
