Il mercato immobiliare logistico italiano sta vivendo una fase di assestamento dopo il picco del biennio 2022-2023, quando i volumi di assorbimento di spazi sfiorarono i 3 milioni di metri quadrati. Nel 2025, l’assorbimento si sta stabilizzando verso i due milioni di metri quadrati annui, un livello ancora elevato rispetto agli standard europei. Questa è la visione offerta dallo sviluppatore P3 durante la conferenza stampa di fine anno, che si è svolta a Milano il 12 novembre 2025. La domanda rimane sostenuta soprattutto dai fornitori di servizi logistici, che rappresentano circa il 60% dei conduttori, seguiti dalla manifattura e dal commercio al dettaglio.
Andrea Amoretti, Managing Director della filiale italiana di P3, ha spiegato che la qualità del prodotto è diventata il principale fattore discriminante. Infatti, la maggior parte delle transazioni riguarda immobili speculativi o realizzati su misura, scelta che riflette la richiesta crescente di strutture automatizzate, efficienti dal punto di vista energetico e dotate di impianti in grado di supportare processi ad alta intensità tecnologica. Questo orientamento determina una selezione più netta sul mercato, premiando gli sviluppi capaci di combinare efficienza operativa e disponibilità energetica.
Il dirigente si è soffermato proprio sulla questione dell’energia, che sta diventando sempre più importante per gli utilizzatori degli spazi logistici. Il forte aumento della domanda energetica causato dall’uso dei dati e dei sistemi automatizzati aumenta il fabbisogno degli edifici, mentre la disponibilità di potenza è limitata. Amoretti ha evidenziato che in molti casi è difficile ottenere anche 400 kW per impianti standard, quando in passato si potevano raggiungere 8 MW. Questa carenza rende la sostenibilità un requisito funzionale, oltre che normativo. Gli immobili devono ridurre i consumi, integrare fotovoltaico e adottare sistemi di produzione e stoccaggio energetico, per i quali ci vuole un’adeguata predisposizione fin dalla fase di progetto. Le tecnologie attualmente oggetto di studio includono batterie al litio, idrogeno e batterie al ferro, che diventeranno standard di mercato man mano che efficienza e costi raggiungeranno il punto di equilibrio economico.
Il volume degli investimenti conferma che resta elevato l’interesse per il comparto. Le rilevazioni di P3 mostrano che alla fine del terzo trimestre 2025 il volume ha raggiunto 1,2 miliardi di euro, con una previsione di oltrepassare i due miliardi entro la chiusura dell’anno. La logistica rimane una delle categorie d’assetto preferite dagli investitori istituzionali esteri, grazie alla domanda interna resiliente, alla limitata carenza d’immobili moderni e alla disponibilità di pipeline in aree strategiche.
Queste dinamiche s’inseriscono in un contesto macroeconomico piuttosto complesso. Amoretti ha segnalato che i dazi introdotti dagli Stati Uniti stanno riducendo le loro importazioni e incidendo sull’export italiano e ciò si riflette sui settori manifatturieri che alimentano i flussi logistici. Nello stesso tempo, i consumi interni in crescita e una maggiore fiducia delle famiglie non compensano la minore domanda internazionale, contribuendo al rallentamento della produzione.
Tuttavia, la stabilità finanziaria nazionale risulta in miglioramento: alcune agenzie hanno rivisto al rialzo il rating dell’Italia o confermato prospettive positive, mentre la crescita media dell’ultimo decennio, poco sopra l’1%, si allinea ai principali mercati europei consolidati. L’inflazione più contenuta e l’allentamento delle politiche monetarie migliorano l’accesso al credito e quindi sostengono gli investimenti immobiliari.
I fondamentali della logistica restano comunque solidi. L’Italia presenta la più bassa penetrazione del commercio elettronico in Europa, indicatore di un potenziale di espansione della domanda di spazi. Inoltre, l’incertezza spinge le imprese a razionalizzare le filiere, con processi di accorpamento e automazione che richiedono edifici moderni e dotati di impianti adeguati ai nuovi standard operativi. Il quadro che emerge è quello di un settore in cui gli elementi strutturali della domanda, la pressione energetica e la qualità del prodotto guidano le scelte operative e gli investimenti, mentre il contesto globale e le trasformazioni delle filiere ridisegnano le esigenze degli utilizzatori finali.
