Nel 2025 l’immobiliare logistico italiano ha registrato una netta accelerazione, consolidando il proprio ruolo come uno dei segmenti più dinamici del mercato immobiliare. Secondo l’analisi di Jll relativa al quarto trimestre 2025, il settore logistico e industriale ha attratto investimenti per circa 2,3 miliardi di euro, in crescita del 30% su base annua, pari a circa il 18% del volume complessivo degli investimenti immobiliari in Italia. Il dato conferma una rinnovata fiducia verso il comparto, sostenuta da fondamentali solidi e da un’attività di sviluppo rimasta elevata lungo tutto l’anno.
Il contributo del quarto trimestre è stato determinante. Tra ottobre e dicembre si sono concentrati circa un miliardo di euro d’investimenti, il risultato trimestrale più alto degli ultimi tre anni, a testimonianza di un rafforzamento progressivo del mercato nella seconda parte dell’anno. La crescita è stata alimentata in larga parte da operazioni su portafogli logistici di dimensioni rilevanti, con le prime cinque transazioni che hanno rappresentato circa il 46% del volume trimestrale complessivo, favorendo un rapido incremento dell’esposizione degli investitori sul mercato italiano.
Il 2025 ha visto il completamento di circa 2,5 milioni di metri quadrati di nuovi spazi logistici, oltre la metà dei quali realizzati in forma speculativa. Secondo Jll, questo dato segnala una capacità del mercato di anticipare la domanda, nonostante un contesto caratterizzato da processi decisionali più lunghi da parte degli utilizzatori finali e da una crescente selettività nelle scelte delle località e qualitative. La nuova offerta ha contribuito a mantenere il tasso di sfitto su livelli fisiologici, attorno al 5,5% a livello nazionale, evitando tensioni eccessive anche nelle aree a maggiore concentrazione di domanda.
La domanda di spazi logistici si è confermata solida, con un assorbimento complessivo pari a 2,4 milioni di metri quadrati, in crescita del 7% rispetto al 2024. Il recupero si è concentrato soprattutto nella seconda metà dell’anno, quando il solo quarto trimestre ha registrato circa 790mila metri quadrati assorbiti, in aumento del 32% su base annua. Secondo Jll, questo andamento ha compensato il rallentamento osservato nei primi mesi del 2025, restituendo un quadro di sostanziale stabilità per il mercato degli utilizzatori.
Gli operatori della logistica conto terzi si sono confermati il principale motore della domanda, con circa il 50% dell’assorbimento complessivo. A seguire, il settore retail ha inciso per il 27%, mentre gli operatori produttivi hanno rappresentato circa il 13% del totale, rafforzando il profilo di diversificazione della domanda. Questa composizione ha un impatto diretto sulle strategie di sviluppo immobiliare, spingendo verso soluzioni flessibili, capaci di adattarsi a esigenze operative differenti e a cicli di utilizzo più articolati.
Nel 2025 gli immobili esistenti hanno avuto un ruolo centrale. I contratti di locazione hanno rappresentato il 44% dell’assorbimento, seguiti dalle soluzioni di utilizzatore proprietario con il 25% e dalle locazioni preliminari con il 31%. Per superfici più contenute, i conduttori hanno privilegiato spazi speculativi già disponibili, mentre per metrature superiori si è confermato il ricorso a operazioni realizzate per la proprietà diretta dell’utilizzatore e realizzate su misura per lui, che consentono una maggiore personalizzazione e una pianificazione più allineata ai tempi di sviluppo immobiliare.
La dimensione degli spazi richiesti fornisce ulteriori indicazioni rilevanti per gli sviluppatori. Le operazioni inferiori ai 25mila metri quadrati hanno rappresentato circa il 70% del numero complessivo delle transazioni e il 40% delle superfici assorbite. La fascia intermedia tra 25mila e 50mila metri quadrati ha inciso per circa il 25% delle operazioni, mentre le transazioni oltre i 50mila metri quadrati, pur limitate nel numero, hanno generato circa il 20% dell'assorbimento complessivo, spesso attraverso progetti costruiti su misura.
Sotto il profilo geografico, il mercato italiano continua a mostrare una forte concentrazione nel Nord. Quasi l’80% dell’assorbimento del 2025 si è registrato nelle regioni settentrionali, confermando il ruolo centrale dei principali corridoi logistici e delle aree prossime ai grandi poli produttivi e infrastrutturali. Il Centro Italia ha intercettato circa il 12% della domanda, mentre il Sud ha assorbito la quota restante, mantenendo tuttavia un potenziale di crescita legato allo sviluppo infrastrutturale e alla progressiva riorganizzazione delle catene di fornitura.
Nei principali mercati, i canoni di riferimento si sono mantenuti stabili, riflettendo un equilibrio tra nuova offerta e domanda. Milano si attesta su 70 euro al metro quadrato annui, Roma su 69 euro e Bologna su 67 euro, mentre il Veneto registra 58 euro e Torino 50 euro. Molto importante per gli operatori della logistica urbana è il segmento dell’ultimo chilometro, dove i canoni di riferimento raggiungono circa 110 euro al metro quadrato sia a Milano sia a Roma, con possibili aumenti in presenza di specifiche personalizzazioni nell’ambito di operazioni su misura per l'utilizzatore.
Sul fronte degli investimenti, il ritorno dei capitali a profilo di rischio contenuto rappresenta un segnale chiave per l’intero ecosistema dello sviluppo immobiliare logistico. L’interesse per assetti di grado A, moderni e ben localizzati, si accompagna a una maggiore apertura verso immobili con caratteristiche tecniche inferiori in contesti caratterizzati da scarsità di offerta e domanda strutturalmente solida. Questa dinamica amplia il perimetro delle opportunità per sviluppatori e operatori, favorendo interventi di riqualificazione e riposizionamento del patrimonio esistente.
Il rendimento di riferimento al 5,3% conferma il miglioramento delle aspettative degli investitori, con ulteriori contrazioni attese nei successivi tre o sei mesi. Secondo Jll, questo andamento riflette una crescente fiducia nei fondamentali del settore logistico italiano e nelle prospettive di crescita di medio periodo, sostenute da tendenze strutturali come la riorganizzazione delle reti distributive, il rafforzamento della logistica di prossimità e la crescente attenzione all’efficienza energetica degli immobili.
Nel complesso, il 2025 si configura come un anno di riequilibrio e rilancio per l’immobiliare logistico, nel quale lo sviluppo immobiliare ha svolto un ruolo centrale nel sostenere la domanda degli operatori e nel rendere il mercato più maturo e articolato. I dati del quarto trimestre, secondo Jll, indicano una base solida su cui costruire le strategie dei prossimi anni, in un contesto che richiede progettualità, qualità costruttiva e una sempre maggiore integrazione tra esigenze operative e scelte delle località.
Antonio Illariuzzi
